技術的な投資の手法についてのご説明です。モノを買う目的は、消費するためで、骨董品でない限り利用価値がなくなれば廃棄処分されるのが通常でしょう。しかし金融商品である不動産は、その活用によって生まれる賃料や配当金というインカム収入と売却して得られるキャピタルロス/ゲインの和によって当初期待した投資リターンが獲得できると思うから購入するわけです。したがって不動産であるマンションを購入するときは、絶対的に投資期間終了後に換金可能なものでなければなりません。このことを最初に強調したいのは、ワンルームマンション投資のように、買ったら買いっぱなしで、そのうちローンが完済されるから、その後は自分のものだから賃料は全部受け取れる、というような誤った考えを持ってもらいたくないからです。不動産業者や不動産で財を成したという識者は、不動産はインカム収入で考えるものでキャピタル主体の株式とは根本的に違うと言い張ります。筆者に言わせれば、トータルリターンを無視した大きな誤りです。どちらもインカムとキャピタルから投資利回りを決する、同じリスク資産に対する投資に変わりありません。投資期間のない投資はあり得ないはずです。自分のライフスタイルが変わったとき、投資、その他の環境が変わったときでも、投資コストが高く、維持費も高く、取引コストも高い不動産のような資産を持ち続けるのでしょうか?売却することを念頭に置かない投資はあり得ないでしょう。そして、売却すれば、キャピタル損益から逃げられません。もはや不動産は長く持てば持つほど価値が自然と上がるような代物ではなくなっているのです。したがって物件選びのポイントは、一にも二にも将来売るときに、合理的と思われる価格で買い手が現れるものを探すことが何にもまして重要です。そのためにはまず地域を限定します。対象となる地域は都心5区で、そこに適当なものがなければ8区まで広げ、やむをえない場合に限り、品川区、豊島区、墨田区、江東区等その他23区まで広げるものとします。理由は、古くからある旧市街地が多く、かつ利便性に申し分がない地域こそがシニアから若者まで人気のあるエリアであり、地域の伝統的なコミュニティがしっかりしているため住民の活力があり、好不況にかかわらず賃貸需要が安定しているからです。また安定性が高いという意味は、条例や用地の制約から、新規賃貸物件の供給、とくにタワー型マンションの供給が限られるということでもあります。 

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